Réussir son Financement Immobilier au Sénégal : Calculer son taux de rendement
Simulateur de Rendement Locatif
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*Simulation à titre indicatif. Contactez nos experts pour une étude patrimoniale personnalisée.
L’investissement immobilier à Dakar et sur la Petite-Côte (Saly, Somone) offre des opportunités de rendement attractives, portées par une forte demande locative. Pour évaluer la rentabilité réelle d'un bien immobilier au Sénégal, il est essentiel de distinguer le rendement brut du rendement net.
Rendement Locatif Brut : Il mesure le rapport entre le total des loyers perçus sur une année et le coût d'acquisition total de l'appartement ou de la villa (prix d'achat + frais de notaire et droits de mutation estimés à 10%).
Rendement Locatif Net : Plus réaliste, il intègre la fiscalité locale, notamment la Taxe Foncière (calculée au taux de 5% sur la valeur locative annuelle)
Foire aux questions
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En moyenne, le rendement locatif brut à Dakar varie entre 6 % et 9 % selon les quartiers. Les zones résidentielles comme la Corniche Ouest, Almadies ou Point E offrent une forte sécurité patrimoniale, tandis que des zones en développement permettent d'atteindre des rentabilités supérieures.
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Au Sénégal, les frais de notaire et droits d'enregistrement (mutation) s'élèvent généralement à environ 10 % du prix d'acquisition du bien. Ce pourcentage peut varier selon la nature juridique du titre (Titre Foncier, Bail ou programme en VEFA).
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Les revenus provenant de la location immobilière à Dakar sont encadrés par le Code Général des Impôts (CGI) du Sénégal. La fiscalité dépend du montant des loyers perçus, du type de location et de la nature de votre locataire.
1. L'imposition des loyers d'habitation
Pour la location d'un bien nu (non meublé) à usage d'habitation, vous relevez principalement de deux régimes :
Le régime de la Contribution Globale Foncière (CGF) : Il s'agit du régime simplifié le plus courant pour les revenus bruts annuels inférieurs à 30 millions de FCFA. L'impôt est calculé de manière forfaitaire selon le montant du loyer :
Pour des loyers annuels jusqu'à 12 millions de FCFA, l'impôt annuel équivaut à 1 mois de loyer (soit environ 8,33 %).
Pour la tranche de 12 à 18 millions de FCFA, il équivaut à 1,5 mois de loyer (soit environ 12,5 %).
Pour la tranche de 18 à 30 millions de FCFA, il équivaut à 2 mois de loyer (soit environ 16,67 %).
Le régime réel (Impôt sur le Revenu - IR) : Recommandé si vous avez des charges importantes (travaux, intérêts d'emprunt), ce régime s'applique sur le revenu net foncier. Il est calculé après l'application d'un abattement forfaitaire de 30 % pour frais de gestion et déduction de vos intérêts bancaires. Le montant obtenu est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
2. La retenue à la source (BRS) pour les locataires professionnels
Si votre locataire est une entreprise, une entité publique ou un professionnel (et que le loyer mensuel est d'au moins 150 000 FCFA), celui-ci est tenu de prélever une retenue à la source (BRS) de 5 % sur le loyer brut. Ce montant est directement reversé à la DGID pour votre compte et vient s'imputer sur votre impôt annuel final.
3. Les locations meublées et commerciales
Si vous proposez une location meublée ou à usage commercial, le loyer est soumis à la TVA au taux de 15 %, en plus de l'impôt sur les revenus fonciers. La location nue à usage d'habitation reste exonérée de TVA.
4. Les taxes foncières locales
Outre l'impôt sur les loyers, le propriétaire d'un bien immobilier à Dakar est assujetti :
À la Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB), basée sur la valeur locative du bien (intégrée dans la CGF si vous optez pour le régime simplifié).
À la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), fixée à 3,6 % de la valeur locative pour les immeubles situés dans la commune de Dakar.
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